Кредит под залог недвижимости: ответы юриста

Кредиты под залог недвижимости становятся очень предлагаемы в странах бывшего СССР, в частности, в РФ. В нынешней РФ подобные услуги рекламируются весьма широко. Глупо думать, что это щедрые кредиторы хотят помочь попавшим в кризисное положение гражданам. Цель таких кредиторов – это отъём единственного жилья, к слову, вполне законный. Клиентам обещают минимум волокиты с бумагами, одобрение займа при любой кредитной истории, надёжность компании и желание помочь в трудной ситуации. Однако всё это лишь приманки, истинная цель таких кредиторов – завладеть недвижимостью клиентов. О том, как это происходит, мы сегодня и поговорим с одним очень известным юристом, пожелавшим остаться неназванным.  Скажем лишь, что наш гость помог отбить от чёрных риэлторов множество квартир, оставив с жильём не одну семью  в РФ. Итак…

– Чем опасны кредиты под залог недвижимости?
Возможностью лишиться этой недвижимости.

– Но ведь кредиторы, предлагающие такие услуги, клянутся в том, что у них “всё по закону”, в частности, по Закону об ипотеке №102-ФЗ.
Ага, а про Закон о защите прав потребителей и Закон о потребительском кредите, которые откровенно портят их схемы, они помалкивают.

Закон об ипотеке 102-ФЗ – откровенно прокредиторский. Он лишь в незначительной степени регулирует положения кредитного договора, заключённого с гражданином. При этом Закон об ипотеке позволяет лишить вас вашего единственного жилья, если оно стало предметом залога по договору об ипотеке.

– Объясните, пожалуйста. А залог и ипотека – в чём разница?
Ипотека – это залог объектов недвижимого имущества. Вы можете заложить колечко в ломбард, машину в банк. А можете заложить свою квартиру, дом или участок микрофинансовой организации, которые и предлагают такие займы. Так вот, залог недвижимости регулируется специальным законом, который и называется Законом об ипотеке.

Ипотека возникает в качестве обеспечения основного обязательства, например, договора займа или кредитного договора.

– То есть, клиент заключает кредитный договор. И где же тут ипотека?
А ипотека возникает в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору. И если вы этот кредитный договор исполняете ненадлежащим образом, то тогда по Закону об ипотеке на вашу недвижимость, квартиру там или дом, может быть обращено взыскание.

– И её что, отнимут?
Совершенно верно, если не расплатитесь до торгов! Кредитор получит исполнительный лист на решение суда о взыскании суммы по договору займа и об обращении взыскания на предмет залога. Делее устраиваются торги, с которых вашу квартиру продадут по заниженной цене. Покупателем, как правило, оказывается подставное лицо, действующее от лица кредитора. Таким образом, он покупает вашу недвижимость за бесценок, при этом все или почти все вырученные на торгах деньги идут в счёт погашения долга по кредитному договору или договору займа. И всё! Вы без квартиры и без денег! Нищий на улице!

– И часто ли людей лишают квартир такие кредиторы?
Ну смотрите. Мне известно с пару десятков случаев, когда квартиры удалось отстоять. При этом лишилисть своих квартир около пяти сотен семей. Вот и считайте сами, насколько часто и легко людям удаётся вырваться из лап чёрных кредиторов. Обычно, если вы подписали с ними договор займа и ипотеки, вы, практически, лишаетесь единственного жилья. Далее – это вопрос времени.

– И как же это происходит? Как это работает?
Очень просто. Кредитор, например, микрофинансовая организация, заключает с заёмщиком два договора. Договор займа и договор ипотеки, якобы для обеспечения обязательства по договору займа. В договор займа кредитор включает три супер-убойных условия, которые делают такой договор практически неисполнимым. Ну а далее, за ненадлежащее исполнение заемного обязательства на квартиру как предмет залога обращается взыскание через суд.

Для юриста “убойные” условия – это как красные флажки над особо опасной зоной. Сигнал “ни за что это не подписывай”! Для дилетанта гражданина, которого не научили в школе и основам права, зато пичкали 10 лет скучной казённой литературой, такие условия не кажутся опасными. Что и становится фатальным для него.

– И что это же за условия такие!?
Договор займа с такими организациями имеет три опасных условия. Первое – это привязка к доллару США или к евро в особой форме. Обычно это выглядит так. К примеру. Заёмщик получил сумму займа в размере 500000 (пятисот тысяч) рублей, что эквивалентно определённой сумме в долларах США на момент получения займа. Эта сумма в долларах зависит от курса доллара. Ну а далее идёт пункт, согласно которому заёмщик обязуется выплатить сумму с процентами в размере 860000 (восемьсот шестьдесят тысяч) рублей, но не менее эквивалентного по  курсу на момент заключения договора займа количества долларов США в рублях на день расчётов по курсу ЦБ РФ.

Как вы можете заметить, это условие позволяет начислять проценты на проценты – проценты по договору на проценты прироста доллара, а тут возможен лишь прирост, так как нижняя граница курса доллара фиксирована суммой в рублях. Этот трюк позволяет увеличивать не только размер процентов, но и размер самой суммы основного долга. Но это лишь первое условие. Далее кредитор устанавливает размер пени – штрафных санкций. Обычно это от 1 до 6 процентов в день от неоплаченной суммы долга. Гражданин, честно намеренный всё заплатить, даже и не думает, что у него возникнут штрафы и просрочки. Тем более, часто кредиторы при заключении договоров убеждают наивных граждан, что доллар здесь ни при чём, и всё надо будет вернуть в рублях. Мол, доллар США здесь мы оставили просто потому, что в нашей форме в компьютере так заведено, нет времени её исправлять. И тут кредитор начинает изображать из себя такого занятого-делового. Ну а когда клиент под давлением соглашается, то в конце текста договора ему подсовывают самое ядерное и самое опасное для него условие – третейскую оговорку. Это что-нибудь вроде “все споры по настоящему договору, в том числе споры об обращении взыскания на имущество, подлежат окончательному разрешению в третейском суде (далее – название третейского суда) по его регламенту, действующему на момент разрешения спора”. Наивный клиент даже не подозревает, что такое третейский суд. Более того, настроенный всё платить честно клиент даже и не думает, что дело дойдёт до суда. Но в этом и кроется самая главная ошибка…

– И что дальше?
А дальше всё очень просто. Клиент платит займ, но микрофинансовая организация считает, что это платежи в счёт постоянно растущих процентов. А потом, когда нужная сумма внесена, и клиент думает, что расплатился с кредитором, кредитор предъявляет клиенту расчёт, согласно которому сумма основного долга, а это может быть миллион рублей и более, не погашена. На неё ещё начисляются пени. Плюс проценты. И так со временем клиент оказывается должен огромную сумму, хотя всё платил. Ну а далее кредитор идёт в третейский суд, обычно это карманный суд, взыскивает там с клиента всё по-максимуму, далее почти всегда получает исполнительный лист на решение третейского суда в суде общей юрисдикции. Ну и с этим листом идёт к приставам и выставляет заложенную квартиру на торги.

Так бывает, что человек брал у них сто тысяч, заложив квартиру за четыре миллиона. Потом оказался должен миллион, а квартиру продали за миллион двести по решению третейского суда. Ну и всё. Вот тебе твои двести тысяч. Снимай хату на окраине. Скажи спасибо, что хоть столько. За сто плюс двести тысяч лишился квартиры в городе за 4 лимона!

– И неужели с этим ничего нельзя сделать?
Можно, но обычно предельно сложно. Если вы – псих, то можно признать договоры  недействительными по ст. 177 ГК РФ. А если нет, то сперва надо “убить” третейскую оговорку. Затем, выйдя в суд общей юрисдикции, попробовать оспорить размер процентов и пеней. Вторым иском.

– А чем так опасен третейский суд?
Вы бы видели эти “суды”! Полу-подвальное помещение, переделанное под офис. В нём сидит девочка, закончившая заочное отделение какого-нибудь юридического факультета мухосранской военно-космической академии. И такая девочка штампует все решения третейского суда, что ей приносят “чёрные” кредиторы. Вас даже не спрашивают. Просто приходи – получи готовое решение со штампиком. А в этом решении – обращение взыскания на предмет залога и сумма долга в миллион, когда вы брали сто тысяч. Плюс к тому, оценка вашей квартиры приобщена. И она явно занижена! Вот так! Называется, не знаю, чем отличается третейский суд от городского и арбитражного. Ну вот и результат.

– А как же “убить”, как вы говорите, третейскую оговорку?
Если вы – потребитель, то есть заёмщик-гражданин, получающий средства у кредитной организации для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По Закону РФ о защите прав потребителей, потребитель имеет право на альтернативную подсудность своих исков судам общей юрисдикции, причём это может быть как суд по месту жительства, так и по месту нахождения кредитора. Эта норма права, закреплённая в статье 17 пункт 2 Закона о защите прав потребителей, носит императивный характер и НЕ МОЖЕТ быть изменена соглашением сторон до возникновения спора с потребителем. Подсудность третейскому суду возможна в случае с потребителем, если он добровольно даёт своё письменное согласие на разрешение спора третейским судом уже после возникновения спора с кредитором. Но не до!

Сперва вы пишете заявление в кредитную организацию с просьбой исключить третейскую оговорку из ваших с ней договоров как ущемляющую ваши права выбора подсудности. Получив отказ или не получив ответ в 10-дневный срок, вы обращаетесь с жалобой в Роспотребнадзор. Если повезёт, то РПН возбуждает дело об административном правонарушении со стороны кредитной организации. Естественно, кредитная организация бежит в арбитражный суд это обжаловать, как правило, там проигрывает. Ну а гражданин-заёмщик участвует в этом деле в качестве третьего лица. Затем, основываясь на нормах о преюдиции в ГПК, после вступления решения арбитражного суда в законную силу, идёт в суд общей юрисдикции и признаёт договор ничтожным в части.

Можно и сразу подать иск в суд общей юрисдикции о признении третейской оговорки недействительной, срок давности тут три года, но, я вам скажу, здесь практика такая, 50 на 50. Суд может и отказать, сославшись на то, что есть статья 421 ГК о свободе договора, согласно которой заёмщик мог занять деньги и у другой организации, без третейской оговорки. Тут надо обжаловать в апелляции и “бить” на императивный характер статьи о подсудности потребительских споров, то есть, на то, что императивные нормы права не могут быть изменены договором сторон, вне зависимости от существования иных кредиторов с иными условиями договоров с потребителями. Но это, как вы понимаете, не быстро и весьма нервно.

– А что дальше?
А дальше, когда вы выходите в суд общей юрисдикции, можно попытаться признать пункты договора о привязке к доллару недействительными. Ведь это начисление процентов на проценты. А ровно как и пункт о размере пени. Или ждать уже иска от кредитора в суде общей юрисдикции, заявляя в возражении на иск про повышенные проценты, неправомерно начисленные кредитором (в том случае, если процентная ставка по договору займа более чем на треть превышает лимит процентной ставки, который устанавливается ЦБ РФ на определённый период для определённых категорий кредитов и займов, срок договора займа – год и менее). Предоставьте суду свой расчёт задолженности. Пени суд может “порезать” по ст. 333 ГК РФ. Также можно писать кредитору заказные ценные письма с просьбой о разрешении на продажу предмета залога. Кредитор обычно не отвечает на такие письма, а это в суде можно “выставить” как недобросовестное поведение кредитора и умышленное способствование увеличению размера долга. Что тоже может способствовать снижению суммы, которую с вас будут взыскивать. Если она меньше, чем 5 процентов от стоимости предмета залога (ходатайствуйте перед судом о назначении независимой экспертизы в хорошей компании), то тогда почти никогда не происходит обращение взыскания на заложенную квартиру.

– И как это бывает на практике?
Ну, хотели взыскать с одного человечка два с половиной миллиона. Взыскали лишь 400 тысяч. Остальное суд “порезал”. Но это тот случай, когда была оспорена третейская оговорка и был заявлен грамотный встречный иск. Подчеркну. Естественно, дело рассматривалось в “обычном”, а не третейском, суде. Человек заплатил деньги, квартиру вернул.

– И часто ли такое бывает?
Увы, редко, потому что заёмщики обычно боятся идти в суд. А успех зависит от условий договора, суммы займа, наличия третейской оговорки, воли судьи. В общем, он реален. Но предельно труден.

– Скажите, а кто вообще берёт такие займы?
Пенсионеры, люди, оказавшиеся в тяжелом положении, больные, одинокие, те, кому отказали банки или в общем, доверчивые граждане, купившиеся на эту чушь от микрофинансовых организаций про отсутствие волокиты, удобство и индивидуальный подход.

– И напоследок. Чего бы вы пожелали нашим читателям!?!
Не берите займы под залог квартиры. Это лёгкий способ её потерять, несмотря на то, что она может быть у вас единственной… И далеко не все юристы знают, как помогать таким заёмщикам… Потому что это очень сложные дела, требующие огромного количества нервов и знаний.

Читайте также. Псих против ростовщика.

Advertisements

4 thoughts on “Кредит под залог недвижимости: ответы юриста

  1. То есть, государство ублюдочное на мои же налоги и за мой же счет содержит ораву всяческой мусорни, которая вот ЭТО не считает преступлением, зато лайки и репосты – считает.
    И что же я получаю за свои деньги, в каждую копейке которых вложен мой труд, и которые я какого-то хрена должен отдавать просто так? Право опиздюлиться от мусоров на разрешенных конституцией митингах? Все новые и новые запреты от депутатов-ублюдков? Храмы, бесполезные танки и пропаганду?

    • Совершенно верно! Вы правильно понимаете эту ситуацию.

      Государство не просто не считает это преступлением, мошенничеством или же вымогательством. Оно отковенно цинично отказывает в возбуждении уголовных дел по предельно хорошо мотивированным заявлениям. Зато, да, спёрла бабка картошину из магазина или же студент поставил неугодный лайк – как прокуроры начинают шерудить бумагами, давить на следователей и требовать реальные сроки.

      Государство больное и ублюдочное

  2. А вот [a href=”https://finton.ru/forum/talk/kak-vzyat-kredit-v-million-rublej-s-ploxoj-kreditnoj-istoriej-i-ne-vernut-ego-obratno-ne-narushaya-zakon-fantaziya-na-temu/”]тут, например, чувак рассказывает, как он обманывает банки на миллионы рублей.

    Я это к тому, что мошенники с обеих сторон действуют и нам, простым гражданам, нужно просто быть бдительнее. Да, это трюизм, но, увы, иначе в наше время никак нельзя — нужно в каждом видеть обманщика. Особенно, когда дело касается государственных контор.

  3. А вот тут, например, чувак рассказывает, как он обманывает банки на миллионы рублей.

    Я это к тому, что мошенники с обеих сторон действуют и нам, простым гражданам, нужно просто быть бдительнее. Да, это трюизм, но, увы, иначе в наше время никак нельзя — нужно в каждом видеть обманщика. Особенно, когда дело касается государственных контор.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google photo

You are commenting using your Google account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s